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중과유예의 마지막 기회: 다주택자 양도세 중과배제 보완안과 필승 전략
정부는 2026년 5월 9일로 예정된 다주택자 양도세 중과유예 종료를 앞두고, 해당일까지 '토지거래허가'를 신청한 경우 중과 배제 혜택을 유지하는 보완책을 발표했다. 이는 행정 처리 기간(15영업일)으로 인한 불확실성을 해소하기 위한 조치다. 허가 신청 후 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산)은 9월 9일까지, 신규 조정지역은 11월 9일까지 양도를 완료해야 중과세율 적용을 피할 수 있다. 정부는 관련 시행령 개정안을 4월 중 공포·시행할 예정이다.
1. 정책의 대전환: 토지거래허가 신청일 기준 혜택 확정
그간 다주택자들 사이에서는 양도세 중과유예 혜택을 받기 위해 5월 9일까지 반드시 '잔금 청산'이나 '등기 이전'을 마쳐야 한다는 압박감이 존재했다. 그러나 이재명 대통령의 지시에 따라 정부는 토지거래허가 신청 자체를 혜택의 기준으로 삼는 파격적인 보완책을 내놓았다. 이는 토지거래허가구역 내 주택의 경우 지자체의 심사 기간이 소요되어 4월 중순 이후 거래가 사실상 단절되는 부작용을 막기 위한 행정적 배려로 풀이된다. 이제 다주택자는 5월 9일 당일까지만 시·군·구청에 서류를 접수하면 중과 배제의 문턱을 넘게 된다.
2. 지역별 차등 양도 기한: 9월과 11월의 '데드라인'
이번 보완책의 핵심은 신청 이후 '언제까지 팔아야 하는가'에 있다. 정부는 지역별 특성에 따라 양도 기한에 유예 기간을 부여했다. 서울의 핵심 규제 지역인 강남 3구와 용산구 등 기존 조정대상지역은 신청일로부터 4개월 이내인 9월 9일까지 양도를 마쳐야 한다. 반면 작년 10월에 신규로 지정된 조정대상지역은 상대적으로 거래 환경이 열악한 점을 고려해 6개월의 시간을 주어 11월 9일까지 기한을 연장했다. 이 기한 내에 잔금 처리가 완료되지 않을 경우, 앞서 신청한 중과 배제 혜택은 무효가 될 수 있으므로 주의가 필요하다.
3. 거래 절벽 해소의 열쇠: 행정 불확실성의 제거
최근 서울 아파트 거래량이 전월 대비 60% 이상 급감하는 등 시장은 극심한 침체기를 겪고 있다. 토지거래허가제의 경우 신청 후 처리까지 최대 15영업일이 소요되는데, 만약 4월 말에 허가를 신청했다가 5월 9일을 넘겨 허가가 나온다면 다주택자는 꼼짝없이 수억 원의 양도세 중과를 얻어맞게 되는 구조였다. 이번 보완책은 이러한 '행정적 시차'에 따른 리스크를 정부가 흡수함으로써, 다주택자들이 심리적 안정감을 갖고 매물을 내놓을 수 있는 거래 환경을 조성했다는 평가를 받는다.
4. 시행령 개정과 입법 예고: 4월 중 공포 예정
재정경제부와 국토교통부는 이번 방안을 뒷받침하기 위해 소득세법 시행령 및 부동산거래신고법 시행령 개정 절차에 착수했다. 입법 예고를 거쳐 국무회의 심의를 통과하면 4월 중으로 즉시 공포 및 시행될 예정이다. 다주택자들은 법안이 확정되는 시점에 맞춰 자신의 주택이 소재한 지역의 규제 현황을 재점검해야 한다. 특히 삼중 규제(조정지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역)가 적용되는 지역의 경우 절차가 복잡하므로, 전문가의 자문을 통해 매도 시나리오를 정교하게 짜야 할 시점이다.
5. 다주택자의 향후 과제: 급매물 소화와 매도 전략
이번 조치는 다주택자에게 주어진 '마지막 퇴로'다. 5월 9일 이후에는 다시 양도세 중과가 부활하거나 유예 연장 여부가 불투명해지기 때문이다. 따라서 매도를 계획 중인 다주택자라면 가격 경쟁력을 확보하여 토지거래허가 신청을 서둘러야 한다. 또한 매수자가 실거주 의무를 충족해야 하는 토지거래허가구역의 특성상, 매수 대상자를 찾는 과정이 쉽지 않을 수 있음을 인지해야 한다. 보완책의 혜택을 입으려면 지금부터 적극적인 매케팅과 가격 조정을 통해 5월 초까지 신청서를 접수하는 것이 성패를 가를 것이다.